Avant de vous engager par une promesse de vente, l’estimation des travaux de rénovation nécessaires pour un bien immobilier ancien est primordiale. Le coût des rénovations peut augmenter sensiblement le prix du bien, influençant ainsi le crédit immobilier nécessaire pour le financer. Il est donc indispensable de s’assurer que cet investissement vaut le coup et que vous pourrez supporter l’endettement qu’il engendre. Pour obtenir un devis précis, il faut présenter son projet à un spécialiste du bâtiment. Ci-dessous, nous abordons les points importants à vérifier avant d’investir dans un bien ancien.
Rénovation légère ou complète : le coût au m²
Afin d’établir si le prix du bien immobilier que vous souhaitez acheter est conforme au marché, prenez bien en considération le montant des travaux requis. Ainsi, pour éviter les déceptions et les mauvaises surprises, il est préférable d’évaluer les travaux le plus tôt possible, c’est-à-dire avant de faire une offre, de signer la promesse de vente et en tout cas bien avant de signer le compromis de vente.
La seule méthode consiste à dresser une liste de toutes les rénovations souhaitées par un professionnel, car le coût au m² varie en fonction du niveau de rénovation désiré. Voici quelques estimations :
- De 220 à 500 €/m² pour un rafraîchissement simple,
- De 450 à 850 €/m² pour une rénovation partielle,
- De 900 à plus de 2 000 €/m² pour une rénovation complète ou lourde.
En fonction de la taille du bien immobilier que vous envisagez d’acheter, la facture peut être conséquente. Par exemple, rafraîchir un vieil appartement de 100 m² coûte entre 22 000 et 50 000 €, tandis que rénover intégralement une maison ancienne de même superficie nécessite un budget travaux pouvant atteindre 200 000 €. Faire estimer le coût des travaux par un expert en bâtiment vous permettra de négocier le prix du bien avec le vendeur, surtout si ce dernier a surestimé la valeur de sa maison ou de son appartement.
Travaux de rénovation d’un bien immobilier : diverses possibilités
La rénovation d’un bien immobilier ancien peut inclure :
- Le remplacement des revêtements (plafond, mur, sol),
- La modification de l’agencement des pièces (démolition d’un mur ou d’une cloison, transformation d’un mur de refend ou d’une simple cloison de séparation, création d’une cloison pleine ou vitrée),
- Le remplacement des menuiseries (portes, fenêtres, portes-fenêtres, baies vitrées, œils-de-bœuf, etc.),
- La création d’une salle de bains ou d’une salle d’eau, avec ou sans toilettes,
- L’aménagement des combles,
- L’installation d’un escalier,
- La rénovation complète de la cuisine,
- La mise à niveau de l’isolation,
- Le changement du système de chauffage (passage d’un chauffage électrique à un chauffage géothermique avec pompe à chaleur par exemple),
- Le ravalement de la façade,
- La réparation de quelques tuiles ou la réfection totale de la toiture,
- Les travaux de plomberie, d’électricité.
Cette liste n’est pas exhaustive. Il se peut également que vous deviez ajouter un garage, clôturer le terrain, rénover le mur d’enceinte ou la clôture, ou encore – si vous souhaitez agrandir la surface habitable – construire une extension telle qu’une véranda. Prévoyez toutes ces interventions avant de vous engager définitivement dans l’achat d’un bien immobilier, même si celui-ci vous séduit énormément.
Estimer le coût de la rénovation d’un bien ancien : faire appel à un professionnel
Le devis des travaux doit être établi soigneusement. Une fois que vous avez déterminé ce que vous voulez, il est recommandé de solliciter l’aide d’une entreprise compétente. Le spécialiste sera en mesure d’indiquer précisément le budget nécessaire dès lors que vous lui aurez exposé vos projets d’aménagement et de rénovation. Après une visite sur site, l’artisan pourra évaluer la faisabilité du projet et alerter le futur acquéreur si, par exemple :
- L’étendue des travaux est disproportionnée par rapport à la valeur du bien,
- Il y a des vices cachés repérables uniquement par un expert,
- Le recours à un architecte est incontournable.
De son côté, le futur acquéreur doit s’assurer de la compétence et de la bonne réputation du professionnel ainsi que de la santé financière de l’entreprise qu’il envisage de solliciter pour les travaux.
Coût des travaux de rénovation et clause suspensive
Il convient de prendre en compte l’ensemble des projets de rénovation pour bien budgétiser son investissement. Si le prix de vente du bien est trop élevé, l’acquéreur risque de ne pas pouvoir réaliser tous les aménagements souhaités. Dans ce cas, recherchez un autre bien, moins cher ou nécessitant moins de travaux.
Cependant, lorsque toute la famille est charmée par une demeure ancienne à rénover, on n’a généralement pas envie de renoncer à cet achat. Il est alors nécessaire de se prémunir de toutes les garanties possibles pour éviter des pénalités en cas d’annulation du compromis de vente. En effet, cela peut être envisageable si le prix de négociation du bien immobilier majoré du coût des travaux de rénovation excède le budget de l’acquéreur. Il est donc primordial d’intégrer le coût des rénovations dans les clauses suspensives.
Pour que la condition suspensive soit valide, mentionnez dans l’offre d’achat l’obligation d’établir un devis pour les travaux de rénovation afin que l’engagement de l’acquéreur soit confirmé. Cela signifie que le retrait de l’offre d’achat est possible et légitime si l’estimation du coût des travaux réalisée par le futur acquéreur après sa première visite est inférieure au devis du professionnel.
Portez une attention particulière à la rédaction des clauses suspensives afin d’être le plus précis possible. Pour cela, n’oubliez pas de tout prévoir. Ainsi, en plus du montant des travaux de rénovation du bien immobilier, ces conditions suspensives peuvent, par exemple, concerner :
- La non-opposition à une déclaration de travaux,
- L’obtention d’un permis de construire,
- L’octroi d’un prêt immobilier incluant le montant des travaux.
La vente ne peut être conclue que si toutes les conditions suspensives sont remplies.
Il peut être avantageux d’intégrer le montant des travaux de rénovation au coût du bien immobilier à financer, car cela permet d’obtenir un prêt immobilier à un taux d’intérêt intéressant. N’hésitez pas à consulter un courtier en prêt immobilier pour être parfaitement guidé.
Acquérir un bien ancien peut s’avérer judicieux si vous souhaitez valoriser votre patrimoine grâce à la rénovation. En effet, il est possible de créer des espaces remarquables en rénovant un bien immobilier. Restaurer une maison ancienne permet de la mettre aux normes, d’améliorer son esthétique intérieur et/ou extérieur, de bénéficier d’un confort optimal et de concevoir un lieu de vie à votre image.
Pour cela, adressez-vous à un professionnel compétent, car les travaux doivent être réalisés dans les règles de l’art. Une fois les travaux achevés, si ceux-ci ont été bien effectués, la valeur du bien immobilier sera nettement supérieure à celle d’origine. En cas de revente, vous pourrez réaliser une plus-value considérable.
